Приобретая недвижимость в Германии, нужно быть готовым к немалым расходам. Традиционно покупатель оплачивает налог на приобретение недвижимости, издержки на переоформление прав собственности, нотариальные услуги и вознаграждение риэлтора. Налог на покупку в стране относительно небольшой, но ставка налога на доход от перепродажи недвижимости в некоторых случаях может достигать 50% от дохода. Правильно рассчитать сумму налоговых выплат в Германии может только специалист — налоговый советник. Он работает в тесном контакте с клиентами и несет ответственность за правильность расчетов. На размер издержек влияет тип недвижимости (дом, апартаменты), ее местонахождение, наличие земельного участка и многое другое.
Для того, чтобы имя нового собственника было внесено в Поземельную книгу Grundbuch, он должен уплатить налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Зачастую выплаты составляют 3,5% до 5% от кадастровой стоимости жилья — в зависимости от федеральной земли, в которой расположена покупаемая недвижимость. В Берлине, Бремене, Гамбурге ставку налога увеличена до 4,5%, а в Бранденбурге — до 5%. При этом эксперты прогнозируют дальнейшее повышение ставки налога на 1,5% со следующего года. Помимо единовременного налога на приобретение недвижимости, покупателю оплатить налог на землю.
Нотариальное оформление обойдется покупателю в 1,5-2% на объекты стоимостью от 20 тыс.евро и до 3%, если жилье стоит меньше указанной суммы. Расходы на регистрацию перехода прав собственности в Поземельной книге составляют от 0,5 до 1% стоимости жилья. Если после получения проекта договора купли-продажи, покупатель решит обратится к адвокату, который дополнительно проверит чистоту договора, что снизит возможные риски, за его услуги потребуется оплатить еще 1% от стоимости недвижимости.
Комиссионные риэлтора составляют от 3,57 до 7,14%, включая НДС, и оплачивает их чаще всего покупатель, хотя в некоторых случаях возможна и совместная оплата. На недорогие объекты недвижимости риэлторы устанавливают фиксированную сумму гонорара. К примеру, на жилье стоимостью до 60 тыс.евро комиссионные составят 3-4 тыс.евро. При подборе и продаже высокодоходных объектов недвижимости, как правило, помимо маклера задействованы и другие посредники: другие агентства, частные лица, банки и даже управляющие компании, что увеличивает размер комиссионных выплат. Однако, зачастую чтобы заполучить клиента, риэлторы обещают переложить часть издержек на продавца. Важное примечание: согласно параграфу 652 Гражданского кодекса Германии маклер вправе требовать вознаграждение только в том случае, если между ним и покупателем был заключен договор на осуществление маклерской деятельности.
Что касается налога на владение недвижимостью в Германии, базовая федеральная ставка ежегодного налога на недвижимость составляет 0,35% от кадастровой стоимости жилья. При этом для каждого вида объектов недвижимости он устанавливается отдельно. Примером, налог на квартиру с одной спальней в Берлине составит примерно 200 евро в год. Если приобретаемое жилье находится в здании, которое возведено более 40 лет назад, в силу вступает закон о списании налога на основании износа здания. 2% от кадастровой стоимости объекта может быть списано, если здание построено в 1925 году и позже, и 2,5% — если дом старше 1924 года.
Доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом на прибыль. Налог вычисляет по подвижной шкале и составляет для нерезидентов от 14% (при годовом доходе до 8 тыс.евро) до 45% (при доходе более 250 тыс.евро в год). Интересно, что для супругов применяются более низкие ставки, чем для холостых. Для примера: если доход от сдачи в аренду квартиры составляет 1 тыс.евро в месяц, то налог в таком случае составит около 80 евро.
При продаже недвижимости в Германии оплачивается налог на прирост капитала, так называемый спекулятивный налог. Данный налог не начисляется если жилье принадлежало владельцу в течение последних десяти лет или он постоянно проживал там в течение последних двух лет.
При передаче прав собственности на основании наследства недвижимость облагается налогом от 7 до 50% стоимости жилья в зависимости от степени родства.
Неприятным сюрпризом для иностранных покупателей может быть высокая стоимость коммунальных услуг. Даже если владелец не проживает в собственном доме или квартире, коммунальные услуги оплачивать он обязан. Так называемая жилая плата составляется из коммунальных услуг, коммунальной кассы и услуг домоуправления. Коммунальные услуги оплачиваются в конце года по установленным тарифам. Стоит отметить, что в Германии самые высокие в мире тарифы на воду — до 2,7 евро за кубометр. Каждый дом имеет свое домоуправление, стоимость услуг которого составляет в среднем 30-40 евро в месяц. Коммунальная касса создается с целью накопления средств на проведение ремонта здания и мест общественного пользования. В среднем размер взносов составляет 20-40 евро ежемесячно. Для примера: минимальные коммунальные платежи за квартиру площадью 70 кв.м составят около 130 евро в месяц.
